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房貸成數怎麼算？最高 8 成限制與頭期款試算
多數購屋人以為可以全額貸，但房貸成數通常只有最高 8 成；不先理解成數與試算，簽約後容易出現資金缺口。
銀行通常只會提供 最高 8 成 的貸款成數。若房價 1,000 萬，最多貸 800 萬，仍需至少 200 萬頭期款，加上稅費、代書費、裝修費。
👉 先了解房貸成數與試算方式，才能避免 頭期款不足、月付壓力過大。
👉 先了解房貸成數與試算方式，才能避免 頭期款不足、月付壓力過大。
什麼是房貸成數？為什麼最高只有 8 成
房貸成數 = 銀行願意借款金額 ÷ 房屋鑑價金額。成數愈高，月付與總利息支出也會增加。
- 風險控管：避免房價下跌導致「房貸倒掛」。
- 借款人還款能力：八成已屬高槓桿，過高成數增加違約風險。
- 政策與法規：主管機關設上限以維持市場穩定。
房貸成數影響因素（5 大）
- 信用紀錄：信用良好較易核高成數；若有遲繳/協商，可能降至 6 成。
- 收入來源：薪轉穩定佳；自營需提供進帳與報稅證明。
- 房屋地段：市區保值性高可達 8 成；偏遠或老屋可能更低。
- 房屋用途：自住通常比投資用途更容易貸到高成數。
- 自備款比例：自備款多，銀行更放心核貸。
不同條件下的房貸成數差異
| 項目 | 高成數申請人 | 中等申請人 | 條件較弱申請人 |
|---|---|---|---|
| 最高成數 | 約 80% | 約 70% | 約 60% |
| 核准難易度 | 高 | 中 | 低 |
| 月付壓力 | 相對可控 | 偏高 | 需更嚴格控管 |
常見誤解與觀念澄清
- ❌ 買房可以全額貸： 錯，銀行多半只給最高 8 成。
- ❌ 人人都能貸到 8 成： 依信用、收入、屋況不同而異。
- ❌ 成數越高越好： 成數高＝月付高、利息多，壓力更大。
生活案例
小美夫妻看上一間 1,000 萬的房子，原以為能全額貸款。銀行只核准 800 萬，他們必須籌 200 萬頭期款，加上稅費與裝修，總需求超過 230 萬。事前做房貸成數試算，就能及早掌握資金缺口。
房貸成數試算工具（自訂輸入）
輸入房價與貸款成數，立即看到可貸金額與需要準備的頭期款。
常見疑問
信用不良還能貸到 8 成嗎？
通常不行。若有遲繳或協商紀錄，房貸成數可能降至 6 成，甚至需要更高頭期款。
頭期款不足怎麼辦？
可考慮存款規劃、親友協助或挑選總價較低物件；建議先做房貸成數試算評估月付壓力。
成數會因地段不同而改變嗎？
會。市區保值性高的房屋通常能貸較高成數，偏遠或老屋則可能降低。
專業建議
- 先試算「頭期款需求」與「月付可承擔額度」。
- 再與銀行或顧問討論，避免因貸太多造成壓力。
