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為什麼增貸額度常常不如預期？
很多屋主在需要一筆資金時，第一個直覺是：「我再去銀行多借一些就好」。但實際申請後，常見結果是額度遠低於想像，甚至被退件。
- 房子市價明明有 1,000 萬，為什麼只能再借 200 萬？
- 以為「房子值多少就能借多少」，卻直接被銀行退件？
銀行怎麼計算房屋增貸額度？三大關鍵
- 房屋鑑價金額：銀行不直接看市價，而是由鑑價師評估「房屋現值」。
- 可貸成數限制：依鑑價金額決定最高可貸成數，常見 70%～80%，會受房屋用途（自用/投資）、屋齡與申貸人條件影響。
- 扣掉現有貸款餘額：已有房貸需先自最大額度中扣除，剩下才是實際可增貸金額。
提醒：可貸成數會依各銀行規定、屋齡、房屋性質、申請人信用與收入條件不同，最終額度仍以銀行核准為準。
簡化公式與一眼看懂
可增貸額度 ＝ 房屋鑑價 × 可貸成數 − 現有房貸餘額
看到市價請先冷靜，銀行看的不是「市價」，而是「鑑價 × 成數」後，再減掉你目前的房貸餘額。
📌 範例試算
- 房子市價 = 1,000 萬
- 鑑價結果 = 900 萬
- 銀行設定成數 = 80% → 最大可貸額度 = 900 萬 × 80% = 720 萬
- 房貸餘額 = 500 萬
- 可增貸額度 = 720 萬 − 500 萬 = 220 萬
可增貸額度試算（自訂輸入）
輸入鑑價金額、可貸成數與現有房貸餘額，立即看到最大可貸與實際可增貸。
常見誤解
- ❌ 房屋市價 = 可貸額度：銀行看的不是市價，而是鑑價，且通常低於市價。
- ❌ 成數固定就是 8 成：自用/首購較高，投資或高齡屋可能僅 6～7 成。
- ❌ 只看房子，不看人：銀行同時審核收入來源、信用紀錄與負債比，條件不佳會壓縮額度。
二胎額度怎麼算？限制與利率
有人以為：「鑑價 2,000 萬，一胎只借 800 萬，應該還能再借 1,000 多萬吧？」事實並非如此。
- 成數更低：二胎通常僅核 5～6 成。
- 額度差異大：保守銀行可能只核幾十萬到數百萬；若收入穩定、信用佳、地段好，亦可能核到 500～600 萬。
- 利率更高：一胎多落在 2.5%～3.2%；二胎常見 3%～15%，條件好約 3%～6%，條件弱可能 >10%。
因此，二胎額度不是單看「剩餘空間」，而是依銀行風險政策與你的條件而定。
後順位越多，利率越高
- 利率上升：順位愈後，風險愈大，利率會再加碼。
- 額度壓縮：即使鑑價有空間，也可能僅核少量。
- 接受度低：多數銀行對「三胎以上」相當保守，很多直接不承作。
結論：順位愈後 → 風險愈高 → 利率愈貴、額度愈低。
客戶常見疑問
Q1：我的信用有瑕疵，還能辦增貸或二胎嗎？
信用狀況會直接影響利率與核准機率。不是完全不行，但可能只能借到較小額度，或利率偏高。
Q2：二胎是不是一定比一胎貴很多？
一般來說，二胎比一胎高 1%～5%，但實際差異要看你的條件。若收入穩定、地段佳，有些銀行二胎利率仍可壓在 3%～6%。
Q3：如果之後要轉增貸，銀行會承作嗎？
原則上可以，但需符合銀行條件（如負債比、信用狀況、是否符合 8 成上限）。並非每次都保證核准。
