15
為什麼會出現額度落差？
許多人在申請 房屋增貸 或 二胎貸款 時，都曾遇過這種情況：
明明希望借到 500 萬，結果銀行只核准 120 萬。
這不是銀行故意刁難，而是因為房屋增貸與二胎的額度計算方式，有一套明確規則：
👉 可貸額度 = 房屋鑑價 × 成數上限 − 已有房貸餘額
換句話說，房屋一胎加上二胎的總額，通常不會超過 7～8 成。如果不清楚規則，就很容易誤判自己的可貸金額。
以下兩個案例，就能看出同樣想借 500 萬，為什麼一個人最後只能拿到 120 萬，另一個人雖然有空間，卻還是選擇先借 200 萬應急。
案例一｜林小姐：裝修需求卻只能借到 120 萬
林小姐 38 歲，在科技公司工作，計畫將老屋大規模裝修，預算約 500 萬。
她原本以為「房子還有空間，就能再借一筆」，但試算結果如下：
- 房屋鑑價 1,400 萬
- 成數上限 80% → 1,120 萬
- 一胎已貸 1,000 萬
- 剩餘空間 = 120 萬
👉 也就是說，就算換銀行辦二胎，也不會超過 120 萬，因為已經到達額度上限。
林小姐聽完後很擔心：「這樣我的裝修計畫是不是要暫緩了？」
我們分析後，提供了兩種方向：
- 原銀行增貸：利率通常比二胎低，依銀行方案而定；壓力小，但流程較慢、金額不足。
- 二胎貸款：速度快（7～10 天），但利率高（3%～10%），額度仍然只有 120 萬。
最後林小姐選擇了 原銀行增貸，先拿低利資金，後續裝修計畫再分階段執行。
案例二｜陳先生：教育基金急迫，先借 200 萬應急
陳先生 40 歲，在科技業工作。孩子即將出國留學，整個留學期間預估需要約 500 萬。
一開始，他自己就很猶豫：
- 「要不要一次把 500 萬借齊？免得到時候有突發狀況，又借不到。」
- 「還是先借個 200 萬應急？之後再把一胎和二胎轉增貸到其他銀行，但又擔心到時候銀行不一定會核准。」
試算結果如下：
- 房屋鑑價 1,400 萬
- 成數上限 80% → 1,120 萬
- 一胎已貸 600 萬
- 剩餘空間 = 520 萬
從條件來看，他確實還有空間借到 500 萬。
但陳先生真正糾結的，不是「能不能借」，而是「要一次借齊，還是先借一部分應急？」
👉 兩種方向各有取捨：
- 一次借齊 500 萬：資金到位，不用擔心後續，但利率偏高（約 6% 以上），月付壓力沉重。
- 先借 200 萬應急：利率同樣偏高，但金額小、壓力輕；未來有機會再透過轉增貸把利率壓低，但能否核准，仍取決於銀行審核與當時條件。
陳先生最後選擇了先借 200 萬二胎應急，他說：
「至少先把第一年的學費解決，後面再視情況規劃，不會一次背太重的壓力。」
兩個案例，一眼看懂差異
| 項目 | 林小姐（原銀行增貸） | 陳先生（二胎貸款） |
|---|---|---|
| 需求 | 房屋裝修 500 萬 | 子女留學教育基金 500 萬 |
| 鑑價金額 | 1,400 萬 | 1,400 萬 |
| 一胎貸款 | 1,000 萬 | 600 萬 |
| 剩餘空間 | 120 萬 | 520 萬 |
| 實際核准 | 約 120 萬 | 先借 200 萬應急，保留後續規劃 |
| 核准速度 | 2～3 週 | 7～10 天 |
| 利率 | 通常比二胎低，依銀行方案而定 | 二胎利率 3%～10% |
| 申貸時的擔心 | 「金額不足，裝修計畫卡住」 | 「怕一次借太多壓力大，也怕之後再借不到」 |
| 最終結果 | 金額不足，但利率低、壓力小 | 先借少額應急，保留後續彈性 |
從案例得到的提醒
- 林小姐：一胎佔比高，額度有限，換哪家銀行都不會超過 120 萬。
- 陳先生：雖然空間夠，但考量壓力與風險，選擇先借應急，後續再規劃。
📌 這兩個故事提醒我們：
- 換銀行 ≠ 一定能借更多
- 借得到 ≠ 借得合理
- 最合適的方案，是你能承擔、能安心的那一個
給正在考慮房屋增貸的你
同樣是「想借 500 萬」，結果卻可能差距很大。
在申請之前，建議一定要先釐清：
- 房屋鑑價是多少？
- 一胎已經佔掉多少？
- 剩餘空間還有多少？
我們的任務不是幫你硬衝額度，而是協助你盤點條件，讓你清楚了解差異，再自己決定最適合的方式。
※ 本文為一般性知識分享與案例示意，非核貸承諾；實際條件依各金融機構審核為準。
