為什麼大家會卡在代墊清償民間？
「房貸明明還在繳，為什麼銀行不肯幫我轉貸？」這是很多房貸族在考慮 私設轉銀行 時最常見的疑問。其實，關鍵卡在 代墊清償。
銀行在審核新貸時，會特別注意抵押狀況。若房子上仍有 民間貸款的抵押權，銀行大多不會直接承接，通常需要先清償並塗銷，才能進件。
若前後順位都是銀行，有些情況下仍可能承作或整合；但若涉及民間貸款，銀行通常會要求先清償並塗銷，才能進件。這也是許多人最常卡住的地方。
這時候，常見的三種困境是：
- 資金斷層 → 手上沒有足夠的錢清償民間，銀行案件因此延宕，甚至面臨被催繳或法拍的風險。
- 資訊不對稱 → 聽過「代墊清償」卻不清楚流程，擔心被收高利或額外費用。
- 錯誤期待 → 以為增貸、寬限期就能解套，卻忽略「民間抵押必須先處理」的前提。
👉 因此，「代墊清償」往往是 私設轉銀行 能否順利進行的關鍵。它不是陷阱，而是一個銜接工具；但如果流程不清楚，真的有可能讓壓力更大。
什麼是代墊清償？
代墊清償，指的是由 第三方（資金公司、親友等） 暫時墊付資金，幫你清掉民間貸款，再辦理抵押權塗銷，讓銀行願意進件。
簡單說，它是一個「過渡工具」，把民間貸款移除掉，讓銀行能承接新的房貸。
代墊清償的完整流程
1. 評估與規劃
顧問會先針對你的 房屋鑑價、民間貸款餘額、收入狀況 進行分析，確認是否具備轉回銀行的空間。通常在 1–3 天內，就能得到初步評估結果。
2. 找代墊資金
在確認所需金額後，顧問會協助媒合合適的資金來源，可能是 專業資金公司、銀行合作資金方，或親友支援。這筆代墊資金屬於「過橋性質」，通常僅存在 1–2 個月，等銀行新貸撥款後就會結清。
3. 清償與塗銷
取得代墊資金後，會先清掉民間貸款，並進行 抵押權塗銷登記。這個步驟通常需要代書與資金方配合，確保債務正式結清。借款人也需要備妥繳清證明與塗銷文件。時間上大約需要 3–7 天完成。
4. 銀行進件
在抵押權塗銷完成後，銀行才會正式受理房貸進件。這時借款人需要提供 薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、財力證明 等文件，由顧問協助送件。銀行審核時間一般落在 7–14 天左右，依各家作業速度而定。
5. 核准與撥款
當銀行審核通過後，會將新房貸金額撥款至借款人帳戶。借款人再用這筆資金結清代墊資金，至此整個流程才算完成。
常見代墊清償的方式
| 方式 | 適用情境 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 專業資金公司代墊 | 需要大筆資金、快速清掉民間貸款並銜接銀行案件 | 必須選擇合約透明、合法登記的公司；費用與利息依個案條件不同，建議事前確認計算方式 |
| 親友短期資金支援 | 金額較小、親友可協助，想節省利息與手續費 | 金額有限，無法支應大額民間清償；仍需妥善保留文件 |
| 其他房產或土地資金調度 | 名下有其他房產或土地，可透過增貸或融資籌資 | 會增加其他不動產的貸款壓力；需評估月付與總利息，避免過度槓桿 |
常見錯誤或注意事項
- ❌ 誤解代墊 = 高利貸 → 正規代墊是短期過橋資金，利息通常比民間低。
- ❌ 未確認銀行意向就代墊 → 應先確認銀行願意承作，避免代墊後卻無法進件。
- ❌ 忽略費用透明度 → 要確認所有手續費、利息計算方式。
別把必要程序誤解成陷阱
代墊清償是轉貸過程中的必要橋樑，只要流程正確，就能安全回到銀行體系
📌 提醒：以上方式僅供參考，非核貸承諾；實際可行性與條件以個案資料、各銀行審核與合約內容為準。
